近期國家房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開始顯現(xiàn)，大多數(shù)城市房價(jià)止?jié)q回穩(wěn)，部分城市房價(jià)開始下調(diào)。由于房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多，與銀行信貸、地方融資平臺也有密切的關(guān)系，房價(jià)下跌開始引發(fā)社會(huì)和媒體關(guān)注，甚至認(rèn)為房價(jià)即將崩盤并引發(fā)一系列系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)國際社會(huì)唱空中國的言論也不時(shí)出現(xiàn)。我們認(rèn)為，分析中國房地產(chǎn)市場，需要從中國的特殊國情出發(fā)。既不能忽視調(diào)整中的風(fēng)險(xiǎn)，也不宜過度夸大。堅(jiān)持推動(dòng)房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性調(diào)整,并不必然帶來房地產(chǎn)市場硬著陸,我國也有條件避免硬著陸發(fā)生。
一、海外房地產(chǎn)市場硬著陸的基本規(guī)律
在1890―2007年長達(dá)120年的歷史中，美國房市崩盤僅發(fā)生過兩次：一次是在一戰(zhàn)前至二戰(zhàn)結(jié)束，房地產(chǎn)整體疲弱；第二次就是始于2006年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)整。第一次硬著陸沒有給經(jīng)濟(jì)帶來太大的直接影響，反倒是大蕭條影響了房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。第二次調(diào)整則成為危機(jī)肇始的源頭，對全球經(jīng)濟(jì)、金融產(chǎn)生了重大沖擊。日本在二戰(zhàn)后經(jīng)歷了三次較大的房地產(chǎn)市場調(diào)整，前兩次并未出現(xiàn)硬著陸，也未對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響。只是第三次調(diào)整，引起了嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)硬著陸。
同樣是調(diào)整，為什么有些是硬著陸，有些不是？又為什么有些對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大沖擊，有些則不然？要回答上述問題，需要尋找造成海外房地產(chǎn)市場硬著陸的基本規(guī)律。回顧海外帶來重大沖擊的房地產(chǎn)市場調(diào)整，可以發(fā)現(xiàn)以下特點(diǎn)：
首先，引發(fā)重大不良后果的房地產(chǎn)調(diào)整，往往發(fā)生在房地產(chǎn)市場的成熟階段和經(jīng)濟(jì)缺乏內(nèi)在增長動(dòng)力時(shí)期。所謂成熟階段，指的是供給已經(jīng)能夠基本滿足居民的居住需求。從一手房和二手房交易量比例來看，在房地產(chǎn)市場較成熟的歐美國家，二手房是交易的主體，占交易總量的80%以上。
另一方面,一些發(fā)達(dá)國家在進(jìn)入經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力不足時(shí)期之后,往往采用擴(kuò)張性貨幣政策來刺激需求,進(jìn)而使得資產(chǎn)市場(特別是房地產(chǎn)市場)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)面快速上漲形成泡沫。當(dāng)維持泡沫的條件無法持續(xù)時(shí)，市場就會(huì)崩潰。除了德國以外,美國、日本、英國、愛爾蘭等在進(jìn)入“后工業(yè)時(shí)代”以后，都曾因未能確立新的經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力而過度依賴房地產(chǎn)和金融業(yè)的拉動(dòng)，從而為以后的危機(jī)埋下了伏筆。
其次，房地產(chǎn)成為重要的金融資產(chǎn)，是引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。當(dāng)房地產(chǎn)成為企業(yè)和家庭的重要金融資產(chǎn)之后，房地產(chǎn)往往作為抵押品推動(dòng)信用擴(kuò)張，使得房地產(chǎn)市場脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)過度發(fā)展，并容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的過度繁榮。一旦房地產(chǎn)市場開始調(diào)整，止贖房便成為惡性循環(huán)的引爆劑。
第三，引入了過高的杠桿率，使風(fēng)險(xiǎn)急劇上升。房地產(chǎn)泡沫通常是在金融工具的幫助下實(shí)現(xiàn)的。美國次貸危機(jī)的起源，是金融機(jī)構(gòu)給不具備購房能力的人放貸，并通過資產(chǎn)證券化等杠桿工具使經(jīng)濟(jì)整體負(fù)債率急劇上升，最終資不抵債。日本在20世紀(jì)80年代后期，居民和企業(yè)大量卷入房產(chǎn)和土地投機(jī)活動(dòng)之中。銀行、證券公司則推波助瀾，使得資產(chǎn)泡沫借助貸款、股票、債券和投資信托產(chǎn)品循環(huán)放大。而一旦進(jìn)入去杠桿過程，風(fēng)險(xiǎn)便開始暴露。
二、現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)市場的四個(gè)特征
與西方國家房地產(chǎn)市場相比，中國房地產(chǎn)市場存在以下四個(gè)方面的差異，不能簡單比照國外房地產(chǎn)市場波動(dòng)的歷史來推測中國房市走勢。
1.中國的房地產(chǎn)市場仍屬發(fā)展中市場，存在剛性需求
我國房地產(chǎn)市場從上世紀(jì)末起步，目前尚處于發(fā)展的早期階段。從市場成熟度看，北京、上海等少數(shù)一線城市只是在近兩年二手房交易量占比才上升到60%左右，離成熟市場還有距離，其他城市則相差更遠(yuǎn)。目前我國城鎮(zhèn)化率剛達(dá)到50%，如果未來20年將城鎮(zhèn)化率提高到70%的國際平均水平，每年將有1500萬左右的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口。過去10年中，我國人均收入年均增長12%，預(yù)計(jì)未來也將保持較高的增速。大量以收入增長為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)剛性需求，是實(shí)現(xiàn)以價(jià)換量的基本條件。只要房地產(chǎn)市場經(jīng)過了實(shí)質(zhì)性調(diào)整，就可能吸引一定的剛性需求買家階段性進(jìn)場。
2.中國的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)尚不完善，存在調(diào)整空間
住房是兼具社會(huì)和商品屬性的特殊產(chǎn)品。出于社會(huì)穩(wěn)定的需要，一些主要工業(yè)化國家都通過不同形式向民眾提供保障性住房，使住房結(jié)構(gòu)能夠滿足不同層次人群的合理需求。但到目前為止，我國的住房供應(yīng)仍存在較大結(jié)構(gòu)性缺陷，保障房覆蓋率不超過10%，遠(yuǎn)不能滿足中、低收入群體的必要需求。“十二五”期間，我國將建設(shè)3600萬套保障房，使城鎮(zhèn)居民住房保障覆蓋率達(dá)20%左右。住房保障體系的建設(shè)，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場將起到積極的作用。
3.房地產(chǎn)杠桿率低，風(fēng)險(xiǎn)主要通過產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)
盡管我國房地產(chǎn)已具備一定的金融屬性，但杠桿率仍較低。銀行貸款要求的首付比率較發(fā)達(dá)國家高得多，二手房市場的抵押品放貸率也只有60%左右。我國老百姓對住房看得很重，輕易不會(huì)出現(xiàn)美國式的大量“止贖”。而且中國人不喜歡大量負(fù)債，家庭的整體負(fù)債率很低。2010年，住戶貸款/GDP只有28%，而在此輪危機(jī)爆發(fā)前夕的2006年，美國的家庭債務(wù)余額與GDP之比高達(dá)170%。我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款(土地貸款、開發(fā)貸款和購房貸款)占全部貸款余額在20%左右，按揭貸款只占GDP的12%，比美國低了60個(gè)百分點(diǎn)，按揭貸款證券化率為零。另一方面，由于我國房地產(chǎn)市場以新房為主，房地產(chǎn)行業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政收入均影響較大。2010年房地產(chǎn)增加值就已占GDP的5.56%，加上建筑業(yè)增加值合計(jì)占比更是高達(dá)12.22%。
綜合上述情況，我國房地產(chǎn)市場調(diào)整可能引致的風(fēng)險(xiǎn)將主要通過產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)，并不會(huì)像美國那樣由于房地產(chǎn)內(nèi)部的去杠桿化而引起金融市場的塌陷。任何有助于保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、保持地方必要財(cái)政收入的措施，都能有效降低房地產(chǎn)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)過程，也會(huì)因產(chǎn)業(yè)鏈條的多層次而具有一定時(shí)滯，從而為化解風(fēng)險(xiǎn)提供了必要的時(shí)間和空間。
4.房價(jià)回落是政府主動(dòng)調(diào)控所致，并非供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)
2010年以來，為促使房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展，政府采取了一系列調(diào)控措施，抑制了房價(jià)的過快上漲，削弱了房地產(chǎn)市場的金融屬性。當(dāng)前一些城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格回落，是政府主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果，而非房地產(chǎn)市場自我惡化、發(fā)展乏力所造成。針對今后我國房地產(chǎn)市場的走勢，政府仍擁有很大的政策調(diào)整空間和靈活度。
